המיתון- הזדמנות
להשקיע בערים המתפוררות
המשבר
החולף שבעקבותיו יבוא חורף מקפיא של מיתון, הדורש התגייסות של המדינה החורגת
מהתערבות פיננסית. אחת מהדרכים בהן ממשלות נוהגות להתערב בזמן משבר כלכלי היא
לעודד עסקים ויזמויות על בסיס סקטוריאלי כדי לעודד פיתוח ולהשקיע בתשתיות לאומיות בכדי לצמצם שיעורי
אבטלה.
בישראל חיים היום 7.3 מליון תושבים ו 92% מהאוכלוסייה חיה ב- 200 ישובים עירוניים אשר
רובם סובלים ממשבר כלכלי, הזנחה מוניציפלית ואיכות חיים נמוכה. בשנת 2030 יחיו במדינת ישראל 11.5 מיליון תושבים, רק על פי הגידול הטבעי
שלנו. גידול של כ- 4 מיליון תושבים מהיום. האתגר הגדול אשר בפניו ניצבת ישראל
בעשורים הקרובים, ללמוד לחיות עם הצפיפות
הגדלה, באופן בו פעילותנו כיום לא תפגע ביכולתם של הדורות הבאים לספק את צורכיהם
ורצונותיהם.
בשנים
האחרונות ידע ענף הנדל"ן בארץ פריחה ויזמים וקבלנים שגשגו בארץ ובחו"ל
וכעת כבר לא רואים כמעט בניה פשוטה כפי שבנו עד שנות ה- 90. חלק גדול מהבניינים
הנבנים היום, נבנים בסטנדרט גבוה, ממגדלים המשופעים בזכוכיות ומותרות עד צמודי
קרקע מושקעים. בעוד הקבלנים והיזמים ידעו עדנה, רשויות מקומיות "זכו"
בהפשרות קרקעות נדיבות ושכונות חדשות צצו בערים רבות. "הזכייה" הובילה
את הערים להשקעות גדולות בתחזוקה ברחבי ערים מפוזרות ולא אפקטיביות ועל כן מרכזי
הערים שלנו הפכו במהרה למוזנחים ומכוערים. עשרות אלפי בניינים, במרכזי הערים שלנו,
מוזנחים מאוד ונמצאים בסכנת קריסה מכיוון שנבנו במהירות ובסטנדרט בנייה נמוך.
המיתון העומד בפתחנו מהווה הזדמנות למדינת ישראל
לתקן את אי העשייה ולהתחיל להשקיע בשני תחומים חסרים החשובים להתפתחות בת קיימא
בשנים הבאות:
האחד השקעה מסיבית נוספת ברכבות הבין
עירוניות ולהפכן לזמינות ולא מזהמות בכדי שנוריד את כמות
הנסיעות ברכבים פרטיים ונוריד את רמת זיהום האוויר שאנו יוצרים (מכוניות פרטיות
הינם מזהם האוויר מספר אחד).
והשני השקעה מסיבית בישובים העירוניים,
שם חיה רוב אוכלוסיית ישראל ובעיקר במרכזי
הערים ובשכונות הותיקות.
אין
אלו חדשות מרעישות, מדינת ישראל אכן מנסה כבר כמעט עשור לפתור את בעיית ההזנחה של
מבנים בערים בעזרת תכניות כמו "תכנית פינוי בינוי" ו"תכנית העיבוי " של ממשלת ישראל
במרכזי הערים הכוללת תמריצים ליזמים. או תמ"א 38 , תוכנית לחיזוק מבנים בדרך
של מתן פטור לבעלי המבנה מתשלום מס שבח והיטל השבחה ועידוד היזמים בעזרת מתן
זכויות בניה. כל התכניות עד כה לא הצליחו לייצר את תנופת הפיתוח וההתחדשות במרכזי
הערים ולעורר יזמים לפעולה ואנו עדים להמשך התפוררות הערים.
הנסיון
מלמד שתוכניות כלכליות המעודדות סקטורים מסוימים
באוכלוסיה לפעול בניגוד לתהליכי המשק לא מצליחות בשום מקום בעולם. הסקטור המועדף,
במקרה זה היזמים/ קבלנים, ימצאו איך לסובב את התכנית (לפעמים אף בניגוד למטרותיה)
בכדי שתתאים להם. לדוגמא תמ"א 38 מצליחה רק בערים החזקות כמו ת"א, רמת
גן, גבעתיים, שם ערך הקרקע גבוה ותהליכי התחדשות היו קורים במאוחר ללא העדפה
הסקטוריאלית ואילו בערי הפריפריה ששם התמ"א הכריזה על עדיפות, לא נוצרה יזמות
וחידוש מבנים. במציאות הזו, במקרה הטוב, אנו עדים לכיעור גדל והולך של רחובות
הערים. במקרה הרע, אנו צפויים לקטסטרופה במידה ותהיה פה רעידת אדמה.
המדינה
צריכה להשקיע, במקומות בהם יש לה השפעה ישירה ולא עקיפה, במרחב
הציבורי בערים. הרחובות שהיו שייכים לכולנו אשר נהפכו במהלך 20 השנים האחרונות
לכבישים מסוכנים המיועדים רק לרכבים ממונעים, הגינות הציבוריות שתוכננו להיות
ירוקות-עד והפכו לאזורי חיץ מוזנחים, מבני הציבור ישנים וקטנים בתוך מגרשים ענקיים
ומוזנחים הסגורים בתוך גדרות ושערים ורוב שעות היממה סגורים לכולם. כל השימושים
והשטחים האלו הנמצאים בכל מקום בישובים שלנו משפיעים על איך הערים נראות ובעקבות
כך על ערך נמוך של מגרשים ובניינים הסמוכים אליהם. הרי מי רוצה לגור צמוד לכביש
סואן ומסוכן? מי רוצה לגור ליד שטח מוזנח שמשתמשים בו אוכלוסיות מסוכנות? מי רוצה
לגור במקום שלא מתפתח? הערך הנמוך של הקרקע והבניינים מובילה את החזקים בכל מקום
גם בפריפריה לחפש פתרונות חדשים ומטופלים יותר. ממשלת ישראל בעזרת הישובים סיפקה
פתרון זמין, מיידי ונוח של שכונות וישובים חדשים וכך יצרה את הפיזור של
הישובים אשר נכנסו בעקבות כך לבעיות כלכליות גדולות יותר.
היעד
להעלות את ערך המגרשים והבניינים במרכז הערים
ובשכונות הותיקות והדרך הכי בטוחה, שהוכיחה את עצמה שוב ושוב בכל העולם וגם
בישראל, היא להשקיע במרחב הציבורי שמסביב בתכנון הומאני ומשתף. בעלי דירות ויזמים
יהיו מוכנים להיכנס לתהליך של התחדשות ושיפוץ של הבניינים, כפי שהיום קורה בתל
אביב ומסביבה. תל אביב אכן השקיעה במהלך שנות השמונים ובעיקר בשנות ה- 90 במרחב
הציבורי ובשימור. כפר סבא השקיע במרכז העיר, בשבילים ובמבני ציבור והשיגה את עליית
ערך הקרקעות, המגורים והעסקים עוד בשנות ה- .90. בת-ים השקיעה במהלך חמשת האחרונות
במרחב הציבורי והשיגה עליית ערך למגורים ועסקים ברחבי כל העיר. אשדוד ובאר שבע
לעומתם, כמו רוב הערים בישראל, בונה שכונות חדשות, יוצרת הגירה פנימית ומזניחה את
הישנות.
אין
פתרון קסם, אין נוסחא להכנת תוכנית אחת המתאימה לכל
המקומות, או הכרזה על סובסידיה מהירה או מתן הקלות מיידיות לסקטור מסוים. השקעה
נבונה ובת קיימא במרחב הציבורי בכל עיר דורשת הכנת תוכנית או מספר תוכניות שונות בכל
ישוב וישוב למרחבים הציבוריים בתהליך משתף
של כל בעלי העניין והציבור המשפיע ומושפע מאותו מרחב ציבורי בכדי שההצלחה תהייה
בת- קיימא. כל עיר או שכונה נזקקות לפתרון קצת שונה המתאים מקומית פיזית וחברתית
ואין אפשרות להכין תכנית ארצית שתכלול בפתרון אחד את כל הישובים.
מדינת
ישראל המשקיעה כסף רב שנה אחרי שנה בהכנת תוכניות לשכונות חדשות, ישובים חדשים
וכבישים חייבת להתחיל להשקיע בתכניות המקומיות במרחב הציבורי של מרכזי הערים.
לכוון לתכנון המעדיף את הולך הרגל ולעודד באופן חד משמעי תכנון בתהליכים משתפים.
בשלב שני המדינה חייבת לעזור לערים לבצע את התכניות בפועל ובזמן קצר יחסית, תכניות
אשר מתבצעות לאחר הרבה שנים לא מתאימות לאוכלוסיה ולזמן
מרחב
ציבורי מושקע והומאני משמע: הרחבת וטיפול במדרכות
וברחובות, נטיעת עצים, טיפול בתשתיות, טיפול בגינות, המתוכנן באופן משתף מעלה את
איכות החיים מסביבו, אנשים רוצים לגור ליד מקום מטופח ונוח. היכן שיש ריכוז אנשים
מתקיימים עסקים והשגשוג מתחיל. סביבה משגשגת מושכת עוד אנשים אליה וערך המגרשים
והבניינים עולה.
מדינת
ישראל המעוניינת להשקיע בפריפריה יכולה להקים קרן בשיתוף ארגונים פילנתרופיים
לתכנון משתף ופיתוח בערי הפריפריה, במקום להקים עוד ישובים חדשים כפי שמתוכנן.
קרן זו תשקיע בתכניות במרחבים הציבוריים של מרכזי הערים והשכונות בפריפריה, בשלב
שני המדינה תשקיע בערים עפ"י התכניות ערך המגרשים יעלה, המודל הזה יעבוד גם
בפריפריה. כהמשך לפיתוח הסביבה ובכדי להמשיך ולעודד מקומות אשר באופן טבעי קשה להם
להתפתח בגלל מרחק הקרן יכולה לתת הלוואות לבעלי דירות ולבעלי עסקים לשיפוץ הבתים.
עם כל זאת, אי אפשר לשכוח את ההשקעה שחייבת להיעשות
בתחבורה ציבורית איכותית בכדי לשפר את איכות הערים שלנו. מדינת ישראל משקיעה
מיליארדים כל שנה בסובסידיות לחברות אגד ודן ולא דורשת מהם כמעט כלום- תפקידם של
אגד ודן תמורת המיליארדים הוא לשמר את המערכת המסואבת, לא יעילה, לא זמינה ולא
מתאימה לצרכים שלנו. הגיע הזמן לעשות שינוי משמעותי ולהשקיע את אותם משאבים רק לחברות
שיהיו מוכנות להתחיל בתכנון וביצוע של
תחבורה ציבורית ירוקה ומקיימת.
במוקדם
או במאוחר העולם וישראל בתוכו יצאו מהמיתון והשאלה האם המדינה תשקיע בשנים הבאות
בכדי לאפשר לכולנו לצאת מהמיתון במקום טוב, איכותי, בר- קיימא ותחרותי יותר ביחס
למדינות המשפיעות בעולם.
אסור לכולנו לשכוח שהחוזק הכלכלי תלוי בכלכלה
מקומית מצליחה. ההזדמנות לבניית כלכלה מקומית משגשגת תלויה בהתפתחות, התחדשות
ויצירת איכות חיים גבוהה בערים בישראל.
עירית
סולסי אדריכלית ומתכננת ערים
עירית
סולסי דרור גרשון אדריכלים אורבניים